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不動産のことをよく知らない弁護士に相談した例(4)

当事務所には、他の事務所や無料相談センターなどで一度相談した後に、「相談した弁護士が不動産のことをよく知らない様子だったので」とセカンドオピニオンを聴きに来られる方が結構おられます。

(そのまま当事務所に依頼される方も多いです)

そんな例を挙げていきたいと思います。

 

登記上の地目が農地(田や畑)の土地を買うかどうか迷っている相談でした。

 

当事務所の前に他の弁護士に相談したところ、「農地なので、家を建てるためには、地目を宅地にする必要があり、そのためには、県知事の許可が必要(農地法4条)。

知事の許可を得れば、家を建てることができるが、万が一、許可を得られなければ、家を建てることができないかもしれない。」とのアドバイスをもらったということでした。

 

まず、この土地は、市街化区域内の土地なので、宅地に転用するには、知事の許可は必要なく、農業委員会に届出をすれば足りるものでした。

つまり、農地宅地に転用する場合、許可が必要な農地と、届出で足りる農地があるわけです。

 

ただ、この土地は、農道のような狭い道に接面しており、もし、この農道建築基準法上の道路でなければ家を建てられない可能性がゼロではないという土地でもありました。

つまり、農地法での農地転用許可と、建築基準法での建築許可(建築確認)とでは、判断基準が違うため農地法の転用許可が出ている土地でも、建築確認が通らない土地ということがあり得るのです。

 

なので、相談者には、農地を宅地に転用するには届出で足りるので地目を宅地に転用すること自体は難しくないが、接面している道が建築基準法上の道路でないとややこしいことになり、最悪、家を建てられないおそれもゼロではないので、役所の道路課などに、この接面している道について自分で聴きに行くか、仲介している不動産業者がいるなら、その業者にきちんと確認しておいた方が良いとアドバイスをしました。

 

実は、私が取り扱った訴訟案件で、相手方の弁護士が裁判所に提出する準備書面に、市街化区域内の土地にもかかわらず、「転用許可が必要な土地である。」と書き、更に、「農地転用許可が出ているから家を建築できる。」と法律(農地法建築基準法)的に間違っていることを堂々と書いてきた弁護士も昔いました。

「相手の誤った主張により勝訴?」

弁護士が全ての法律に通じているわけではないので依頼者も注意が必要なのかもしれません。

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